Dzierżawa nieruchomości to umowa często występująca w obrocie gospodarczym. Z jednej strony zapewnia właścicielowi zagospodarowanie nieruchomości, a z drugiej dzierżawca nie musi zaciągać kredytu lub kupować za gotówkę nierzadko bardzo drogiej nieruchomości. Jednak czasem współpraca między stronami nie układa się w sposób bezproblemowy. Zdarza się, że dzierżawcy nie wykonują obowiązków zapisanych w umowie dzierżawy. Czy istnieje możliwość zdyscyplinowania takiego dzierżawcy? Czy właściciel który chce wypowiedzieć dzierżawę musi przygotować się na długotrwałą „okupację” nieruchomości przez niesumiennego dzierżawcę?
Polubowne rozwiązanie sporu
W pierwszej kolejności zachęcamy do polubownego rozwiązania sporu. Przede wszystkim właściciel powinien wysłać do dzierżawcy pismo zawierające wszelkie uwagi co do sposobu korzystania z nieruchomości przez dzierżawcę. Dopiero jeżeli takie pismo okaże się bezskuteczne, konieczne będzie podjęcie innych kroków.
Istotną kwestią jest udokumentowanie wszelkich uchybień dzierżawcy. Właściciel może utrwalić zachowanie dzierżawcy w szczególności przez wykonanie fotografii, pozyskanie danych świadków, a także zarchiwizowanie dokumentacji (na przykład niezapłaconych rachunków lub pisemnej odpowiedzi dzierżawcy na pismo właściciela).
Rozwiązanie umowy dzierżawy nieruchomości
Gdy dzierżawca nie będzie skłonny do porozumienia z właścicielem, konieczne może być rozwiązanie umowy dzierżawy.
Co istotne, właściciel zawierając umowę z dzierżawcą powinien precyzyjnie określić w umowie termin jej wypowiedzenia. W przeciwnej sytuacji termin wypowiedzenia umowy dzierżawy wynosi pół roku, a jeżeli umowa dzierżawy dotyczy gruntu rolnego – aż rok. Co więcej, zgodnie z przepisami powyższe terminy są liczone „naprzód na koniec roku dzierżawnego”. Oznacza to, że jeżeli rok dzierżawny pokrywa się z rokiem kalendarzowym i właściciel gruntu rolnego wypowie umowę dzierżawy w dniu 1 stycznia 2024 r., to umowa przestanie obowiązywać dopiero… w dniu 1 stycznia 2026 r.. Nie ulega wątpliwości, że są sytuacje gdy właściciel nieruchomości nie może czekać kilkanaście miesięcy na koniec umowy.
Kiedy można wypowiedzieć umowę dzierżawy bez zachowania terminów wypowiedzenia?
Na szczęście dla właścicieli przepisy przewidują możliwość wypowiedzenia dzierżawy bez zachowania wyżej wskazanych terminów.
Po pierwsze, przyczyną umożliwiającą wypowiedzenie dzierżawy bez zachowania terminów wypowiedzenia jest używa nieruchomości w sposób sprzeczny z umową lub z jej przeznaczeniem. Należy jednak pamiętać, że aby dokonać takiego wypowiedzenia koniecznie trzeba pisemnie upomnieć dzierżawcę.
Po drugie, właściciel może wypowiedzieć dzierżawę bez zachowania terminów gdy dzierżawca zaniedbuje nieruchomość do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie.
Podstawa prawna:
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny
Jeżeli potrzebują Państwo pomocy w związku z umową dzierżawy nieruchomości – zapraszamy do kontaktu
Podobne wpisy:
- Jakie skutki wywołuje prawo odkupu nieruchomości?
- Co może zrobić właściciel nieruchomości, aby usunąć nielegalnego lokatora?
- Mieszkanie bez umowy najmu. Jakich konsekwencji może spodziewać się lokator?
- Jakie prawa mają członkowie wspólnoty mieszkaniowej?
- Źle wykonany remont – czy warto założyć sprawę w sądzie?