Mieszkanie bez umowy najmu. Jakich konsekwencji może spodziewać się lokator?

mieszkanie bez umowy

Dość częstym zjawiskiem na rynku nieruchomości jest mieszkanie bez umowy najmu. Lokator faktycznie zamieszkuje w lokalu, jednak nie posiada z właścicielem żadnej umowy. Czy taki stan oznacza, że osoba zamieszkująca w lokalu znajduje się w nim nielegalnie?

Czy jest obowiązek zawarcia umowy najmu lokalu na piśmie?

Warto podkreślić, że przepisy nie przewidują w jaki sposób wynajmujący i najemca mają zawrzeć umowę najmu lokalu. Zatem umowę najmu można zawrzeć w formie maila a nawet ustnie. Wyjątek stanowi umowa najmu okazjonalnego, która dla swojej ważności wymaga formy aktu notarialnego. W niniejszym wpisie nie zajmujemy się jednak najmem okazjonalnym, a umową najmu zawartą tylko przy udziale wynajmującego i najemcy.

Należy zauważyć, że istnieje obowiązek zawarcia umowy najmu na piśmie, jeśli najem ma trwać dłużej niż rok. Jeżeli strony umówią się, że najem ma trwać dłużej niż rok a umowa nie zostanie zawarta na piśmie, to traktuje się ją jako zawartą na czas nieokreślony.

Praktyka pokazuje jednak, że właściciele lokali często zawierają umowy najmu na okres krótszy niż rok aby uniknąć wyżej opisanego automatycznego przedłużenia trwania najmu. Co więcej, umowy dotyczące krótkich, kilkumiesięcznych okresów często nie są przedłużane aneksami. To powoduje wygaśnięcie umowy najmu po upływie okresu ich trwania. Strony nie zawierają na miejsce wygasłych umów najmu nowych kontraktów, co stawia najemcę w trudnej, niestabilnej sytuacji.

Mieszkanie bez umowy najmu – możliwe problemy najemcy

Najemca który zamieszkuje w lokalu bez umowy stwierdzonej jakimkolwiek dokumentem naraża się na co najmniej na dwa rodzaje żądań ze strony właściciela.

Pierwsze z nich to żądanie zapłaty odszkodowania za zamieszkiwanie w lokalu bez umowy. Z reguły takie odszkodowanie oblicza się na podstawie średniego miesięcznego czynszu w nieruchomości podobnej do lokalu zamieszkanego przez byłego najemcę.

Drugie to żądanie opuszczenia lokalu, czyli eksmisja. Właściciel wychodzi z założenia że skoro lokator nie posiada umowy, to zamieszkuje w lokalu nielegalnie. Zatem powinien zostać eksmitowany.

Na koniec należy wskazać, że były najemca może zapobiec wyżej wskazanym roszczeniom ze strony właściciela. Przede wszystkim lokator powinien dążyć do uregulowania kwestii zamieszkiwania w lokalu i w miarę możliwości zawrzeć z właścicielem nową umowę. W ostateczności warto udokumentować próby uzyskania porozumienia z właścicielem, z których wynika że lokator zamieszkuje w lokalu za zgodą właściciela.

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny

Jeżeli potrzebują Państwo pomocy w związku z najmem mieszkania – zapraszamy do kontaktu

Kontakt