Jakie skutki wywołuje prawo odkupu?
Przed dokonaniem transakcji zakupu nieruchomości w umowie lub księdze wieczystej można zauważyć zapis „prawo odkupu”. Czym jest prawo odkupu i przede wszystkim – jakie konsekwencje niesie dla kupującego nieruchomość?
Na czym polega prawo odkupu?
Mówiąc w skrócie, prawo odkupu umożliwia sprzedawcy odzyskanie od kupującego nieruchomości która została mu wcześniej sprzedana. Co istotne, w przypadku skorzystania z odkupu sprzedający zwraca kupującemu cenę oraz poniesione przez kupującego koszty sprzedaży. W przypadku dokonania przez kupującego inwestycji w nieruchomość (na przykład w postaci remontów lub wzniesienia nowych budynków na działce) kupujący może również domagać się zwrotu nakładów inwestycyjnych. Z omawianego prawa można skorzystać tylko w czasie określonym w umowie. Czas ten nie może być dłuższy niż pięć lat.
Zagrożenia dla kupującego
Zakup nieruchomości z zastrzeżonym prawem odkupu jest przedsięwzięciem ryzykownym.
W ciągu maksymalnie pięciu lat sprzedawca może odkupić nieruchomość od kupującego. Stwarza to dla kupującego stan długotrwałej niepewności. Warto zadać sobie pytanie, czy w takiej sytuacji jakiekolwiek nakłady inwestycyjne na nieruchomość mają sens. Zwłaszcza że omawiane nakłady mogą zostać skutecznie zakwestionowane przez sprzedawcę.
Co więcej, w dobie wysokiej inflacji i jednoczesnego wzrostu wartości nieruchomości zwrot ceny sprzedaży nie jest korzystny dla kupującego. Nie dość że traci on nieruchomość, to otrzymuje od sprzedawcy środki finansowe zupełnie nie przystające do aktualnej wartości rynkowej nieruchomości.
Powyższe problemy są szczególnie wyraźnie widoczne przy transakcjach dotyczących dużych nieruchomości przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej lub wykorzystywanych na cele rolnicze.
Rozwiązanie problemu
Przede wszystkim przed zawarciem umowy warto negocjować ze sprzedawcą i zaproponować inne zapisy umowne, które w odpowiedni sposób zabezpieczą interesy obu stron.
Jeżeli sprzedawca nie zamierza zrezygnować z prawa odkupu, alternatywnym rozwiązaniem jest skrócenie terminu do skorzystania z tego prawa.
Ponadto w umowie można zawrzeć stosowny zapis dotyczący wygaśnięcia prawa odkupu w przypadku zaistnienia określonych zdarzeń. Przykładem takiego zdarzenia może być wybudowanie przez kupującego na nieruchomości określonego obiektu. Zdarzenie to spowoduje wygaśnięcie prawa odkupu.
Na koniec warto podkreślić, że po wykonaniu prawa odkupu przez sprzedawcę kupujący może dochodzić swoich praw w sądzie. Przepisy Kodeksu cywilnego dają podstawę do skutecznej obrony przed żądaniami ze strony sprzedawcy.
Podstawa prawna:
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny
Jeżeli potrzebują Państwo pomocy w związku z prawem odkupu nieruchomości – zapraszamy do kontaktu
