Niewywiązywanie się z obowiązków przez dzierżawcę nieruchomości
Nic dziwnego że w obrocie gospodarczym często spotyka się umowy dzierżawy nieruchomości. Z jednej strony dzierżawa zapewnia właścicielowi zagospodarowanie nieruchomości oraz stałe dochody. Z drugiej strony dzierżawca nie musi zaciągać kredytu lub kupować za gotówkę nierzadko bardzo drogiego obiektu. Jednak czasem współpraca między stronami nie układa się w sposób bezproblemowy. Zdarza się, że dzierżawcy nie wykonują obowiązków zapisanych w umowie dzierżawy. Czy istnieje możliwość zdyscyplinowania takiego dzierżawcy? Czy właściciel który chce wypowiedzieć dzierżawę musi przygotować się na długotrwałą „okupację” nieruchomości przez niesumiennego dzierżawcę?
Polubowne rozwiązanie sporu
W pierwszej kolejności zachęcamy do polubownego rozwiązania sporu. Przede wszystkim właściciel powinien wysłać do dzierżawcy pismo zawierające wszelkie uwagi co do sposobu korzystania z nieruchomości przez dzierżawcę. Dopiero jeżeli takie pismo okaże się bezskuteczne, konieczne będzie podjęcie innych kroków.
Istotną kwestią jest udokumentowanie wszelkich uchybień dzierżawcy korzystającego z nieruchomości. Właściciel może utrwalić zachowanie dzierżawcy w szczególności przez wykonanie fotografii, pozyskanie danych świadków, a także zarchiwizowanie dokumentacji (na przykład niezapłaconych rachunków lub pisemnej odpowiedzi dzierżawcy na pismo właściciela).
Rozwiązanie umowy dzierżawy
Gdy dzierżawca nie będzie skłonny do porozumienia z właścicielem należy rozważyć rozwiązanie umowy dzierżawy.
Co istotne, właściciel nieruchomości powinien precyzyjnie określić w umowie dzierżawy termin jej wypowiedzenia. W przeciwnej sytuacji termin wypowiedzenia umowy dzierżawy wynosi pół roku, a jeżeli umowa dzierżawy dotyczy gruntu rolnego – aż rok. Co więcej, zgodnie z przepisami powyższe terminy są liczone „naprzód na koniec roku dzierżawnego”. Oznacza to, że jeżeli rok dzierżawny pokrywa się z rokiem kalendarzowym i właściciel gruntu rolnego wypowie umowę dzierżawy w dniu 1 stycznia 2024 r., to umowa przestanie obowiązywać dopiero… w dniu 1 stycznia 2026 r.. Nie ulega wątpliwości że są sytuacje, gdy właściciel nieruchomości nie może czekać kilkanaście miesięcy na koniec umowy.
Kiedy można wypowiedzieć umowę dzierżawy bez zachowania terminów wypowiedzenia?
Na szczęście dla właścicieli nieruchomości przepisy przewidują możliwość wypowiedzenia dzierżawy bez zachowania wyżej wskazanych terminów.
Po pierwsze, przyczyną umożliwiającą wypowiedzenie dzierżawy bez zachowania terminów wypowiedzenia jest używanie nieruchomości w sposób sprzeczny z umową lub z jej przeznaczeniem. Należy jednak pamiętać, że aby dokonać wypowiedzenia na tej podstawie koniecznie trzeba wcześniej pisemnie upomnieć dzierżawcę.
Po drugie, właściciel może wypowiedzieć dzierżawę bez zachowania terminów gdy dzierżawca naraża nieruchomość na utratę lub uszkodzenie.
Podstawa prawna:
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny
Jeżeli potrzebują Państwo pomocy w związku z umową dzierżawy nieruchomości – zapraszamy do kontaktu
