Nieruchomość sprzedawaną przez dewelopera bardzo często obciąża hipoteka. Kupujący w momencie podpisywania umowy u notariusza nabywa nieruchomość, która zgodnie z księgą wieczystą jest obciążona i to z reguły na sporą kwotę. Czy wpis hipoteki w księdze wieczystej stanowi zagrożenie dla kupującego? Czy rezygnować z zakupu nieruchomości z uwagi na ustanowioną hipotekę?
Hipoteka – kiedy w księdze wieczystej znajdziemy wpis o obciążeniu?
Obciążanie nieruchomości hipoteką jest zjawiskiem powszechnym. W zdecydowanej większości przypadków hipoteka ma na celu zabezpieczenie spłaty kredytu zaciągniętego przez dewelopera. Budowa bloku lub szeregowca to inwestycja na tyle duża, że z reguły wymaga od dewelopera zaciągnięcia kredytu. Zatem informacja o kredycie obciążającym sprzedawaną przez dewelopera nieruchomość nie powinna dziwić. Jednak kluczową kwestią dla oceny ryzyka transakcji są szczegóły związane z wpisaną hipoteką.
Zapewnienia o wykreśleniu hipoteki
Bardzo często deweloper zapewnia, że hipoteka na nieruchomości ulegnie szybkiemu wykreśleniu. Należy jednak podchodzić do takich zapewnień z dużą dozą ostrożności. Przed podpisaniem umowy sprzedaży nieruchomości należy zweryfikować czy deweloper złożył do sądu wniosek o wykreślenie hipoteki. Koniecznie należy sprawdzić, czy wniosek ten ma jakiekolwiek podstawy. Wobec tego nabywca powinien zażądać od dewelopera okazania takiego wniosku wraz z załącznikami i potwierdzeniem złożenia go w sądzie. Rekomendujemy przeprowadzenie analizy prawnej wniosku złożonego przez dewelopera.
Warto zaznaczyć, że od stosunkowo niedawna obowiązują przepisy chroniące nabywców nieruchomości. Zgodnie z ich treścią deweloper przed sprzedażą nieruchomości ma obowiązek uzyskać zgodę banku na sprzedaż lokalu bez obciążeń. Ewentualnie deweloper powinien zapewnić zobowiązanie banku do wyrażenia takiej zgody. Informacje o zgodzie na sprzedaż bez obciążeń kupujący uzyskuje u dewelopera. Ponadto dane o takiej zgodzie ujawnia się w księgach wieczystych.
Konsekwencje zakupu lokalu z wpisaną hipoteką
Na koniec należy podkreślić, że hipoteka na zakupionej nieruchomości niesie dalekosiężne skutki dla nabywcy. Przede wszystkim póki hipoteka jest widoczna w księdze wieczystej to zakłada się, że kredyt nie został spłacony. Co więcej potencjalne niespłacenie kredytu spowoduje, że bank będzie mógł zlicytować zakupioną nieruchomość pomimo zmiany jej właściciela (z dewelopera na klienta). Środki pozyskane ze sprzedaży posłużą do spłaty zadłużenia zabezpieczonego hipoteką. Zatem w najgorszym przypadku nowy właściciel nieruchomości może ją utracić, a środki ze sprzedaży nieruchomości komornik przekaże na spłatę zadłużenia dewelopera.
Podstawa prawna:
Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece
Jeżeli potrzebują Państwo pomocy w związku z analizą kupowanej nieruchomości – zapraszamy do kontaktu