Jeżeli działka lub mieszkanie posiadają kilku współwłaścicieli, konieczny może okazać się podział nieruchomości. Przeprowadzenie podziału najczęściej wynika z zakończenia sprawy spadkowej lub z chęci podziału majątku byłych małżonków. Podział następuje albo w drodze zawarcia umowy przez współwłaścicieli albo wskutek postępowania sądowego. Na co zwrócić uwagę przy podziale nieruchomości?
Podział nieruchomości a budynki
Jeżeli dzielona działka posiada budynki, to z dużym prawdopodobieństwem zabudowana część działki przypadnie jednemu ze współwłaścicieli. Oczywiście wszystko zależy od przeznaczenia i powierzchni budynków, jednak z reguły budynki znajdujące się na nieruchomości gruntowej służą do zamieszkiwania oraz prowadzenia działalności gospodarczej lub rolniczej. Powyższe uzasadnia przyznanie ich tylko jednemu współwłaścicielowi. Jeżeli wartość przyznanych współwłaścicielowi części nieruchomości wraz z budynkami przekracza wartość jego udziału, to nowy właściciel ma obowiązek dokonania dopłat na rzecz byłych współwłaścicieli.
Osobną kwestią pozostaje podział mieszkania. Z uwagi na przepisy prawa budowlanego lokale z reguły przyznawane są jednemu ze współwłaścicieli, a pozostali współwłaściciele otrzymują spłatę wartości swoich udziałów we współwłasności. Z reguły w podobny sposób rozwiązuje się kwestię podziału domów, choć w zależności od okoliczności sprawy (przede wszystkim od możliwości podziału domu na osobne lokale) podział może zostać przeprowadzony.
Podział nieruchomości wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego
Z wyjątkową sytuacją mamy do czynienia przy podziale nieruchomości wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego. Gdy współwłaściciele gospodarstwa nie są w stanie osiągnąć kompromisu sąd przyzna nieruchomość osobie, które prowadzi gospodarstwo rolne lub osobie, która posiada największe kompetencje do prowadzenia gospodarstwa. Przepisy są w tej kwestii dość ogólne, co pozwala współwłaścicielom na skuteczne dochodzenie swoich praw.
Nieruchomość a ład przestrzenny
Planując podział nieruchomości należy wziąć pod uwagę szereg zagadnień technicznych, w tym drogowych i urbanistycznych. Podział nieruchomości musi odpowiadać miejscowemu planowi zagospodarowania przestrzennego, uwzględniać położenie instalacji oraz spełniać wymogi związane z dostępem nieruchomości do dróg publicznych. Wobec tego współwłaściciele nie mają pełnej swobody w zakresie podziału nieruchomości. Podział sprzeczny ze sztuką urbanistyczną lub z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego nie zostanie zaakceptowany przez organy gminy.
Co dzieje się w przypadku, gdy podział fizyczny nieruchomości nie jest możliwy?
Bardzo rzadko zdarzają się sytuacje, gdy podziału nieruchomości nie można przeprowadzić. Sąd może wtedy zarządzić sprzedaż nieruchomości. Niestety takie rozwiązanie to najgorsza opcja dla współwłaścicieli, gdyż sprzedaż następuje w ramach licytacji komorniczej. Zatem cena sprzedaży (a tym samym kwota do podziału między współwłaścicielami) może okazać się bardzo niska w porównaniu do wartości rynkowej nieruchomości.
Opinia biegłego
Podział nieruchomości wiąże się z koniecznością przeprowadzenia opinii biegłego. Przygotowanie opinii to konieczny element sprawy sądowej o podział nieruchomości. Opinia przydaje się również w przypadku podziału umownego, gdyż w większości przypadków współwłaściciele nie dysponują odpowiednią wiedzą do opracowania podziału. Tymczasem projekt podziału podlega akceptacji przez organ gminy. Ważną kwestią pozostaje także oszacowanie wartości nieruchomości dla rozliczeń pomiędzy współwłaścicielami. Przygotowanie projektu podziału wymaga konsultacji ze specjalistą. Na koniec warto wskazać, że opinia biegłego musi spełniać liczne wymogi określone w przepisach. Warto zatem zweryfikować ją pod kątem zgodności z prawem.
Podstawa prawna:
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
Jeżeli potrzebują Państwo pomocy w związku z podziałem nieruchomości – zapraszamy do kontaktu
Podobne wpisy:
- Źle wykonany remont – czy warto założyć sprawę w sądzie?
- Przesłanki zasiedzenia nieruchomości
- Zlicytowanie mieszkania przez komornika – część druga
- Co może zrobić właściciel nieruchomości, aby usunąć nielegalnego lokatora?
- Stwierdzenie zgonu na potrzeby uregulowania spadku
- Jakie skutki wywołuje prawo odkupu nieruchomości?
- Uciążliwy sąsiad – jak sobie z nim poradzić?